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宏观研究·数据点评:买房盖楼忙不迭,房产投资高增长-2021-05-18

  • 时间:2021 年
  • 分类:房地产
  • 页数:7
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宏观研究·数据点评:买房盖楼忙不迭,房产投资高增长-2021-05-18
宏观研究·数据点评·2021 年 05 月 买房盖楼忙不迭,房产投资高增长 马泓 植信投资研究院资深研究员 4 月居民购房热情依旧,按揭贷款规模破万亿,房地产开 发投资保持较快增长。一线城市二手房房价进一步上涨遇阻, 整体房价涨幅可控。土地市场遇冷,集中供地下土地成交削 减三成。居民房贷利率小涨,房企融资环境偏紧。 一、商品房销售热情不减,一线房价上涨速度趋缓 4 月房地产销售面积累计同比为 48.1%,两年平均增速为 9.3%,继续保持较高的增速水平。结构上,住宅销售仍是拉 动整体房地产销售的核心部分,办公楼和商业用房销售恢复 速度相对较慢,表明居民部门购房需求仍旧强劲。商品房去 库进行时,现房库存偏紧,住宅销售面积(4.5 亿平方米) 超过待售面积加上竣工面积(4.1 亿平方米) 。房地产工程情 况不错,竣工端增速最高,累计同比达到 17.9%,新开工和 施工增速也达到两位数增长。 4 月 70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长 4.4%, 与 3 月持平,二手住宅价格指数同比增长 3.4%,较 3 月小 升 0.1 个百分点。其中,一线城市二手房价同比上涨 11.3%, 存在“过热”的问题,但幅度略低于 3 月,上海新建和二手房 价涨幅双双放缓,房地产调控政策效果开始显现;二、三线 城市房价同比较 3 月则稍有抬升。 1 宏观研究·数据点评·2021 年 05 月 二、房贷利率再度上调,土地成交快速回落 房贷利率再度上调,房地产投资增速保持较快增长。4 月 首套房贷和二套房贷平均利率较 2 月分别上调 3bp 和 2bp, 部分重点城市纷纷上调利率,包括广州、深圳、上海、重庆 等,预计房贷利率未来仍有一定上调空间。前 4 月个人按揭 贷款规模破万亿,同比增长 41.3%,住户部门中长期信贷同 比增长 45.5%,贷款价值比 LTV 为 0.46,尽管较 3 月回落 6 个基点,但该指标仍处于历史高位。受居民信贷快速扩张的 推动,前 4 月房地产开发投资累计同比为 21.6%,两年平均 增速升至 8.4%,整体保持较快增长。 政策指向增加保障性住房供给,严控非理性炒作。政治局 会议提出,坚持房住不炒,增加保障性租赁住房和共有产权 住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。重点地区持续出 台调控政策,广州继续收紧人才购房政策,二手房增值税征 免年限提高;深圳加大房贷审查,东莞暂停多套房产居民个 人住房贷款,佛山下调个人公积金最高贷款额度。 房企债券融资偏紧,利率水平稳中有升。前 4 月房地产开 发资金来源累计同比增长 35.2%,两年平均增速为 10.1%。 截止 4 月底,房企内地信用债年内累计发行 2743 亿元,同 比下降 0.5%;其中,4 月当月发行 793 亿元, 同比下降 14.8%。 住房金融监管保持高压,低级别房企债券信用利差扩大,表 明部分中小房企融资压力加大。 2 宏观研究·数据点评·2021 年 05 月 土地成交快速回落,溢价率快速上涨。前 4 月末 100 大 中城市土地供应面积较去年同期减少三成,二、三线城市土 地供给收缩明显。前 4 月土地购置面积累计同比增长 4.8%, 较 3 月回落 12.1 个百分点。自今年集中供地政策出台以来, 全国土地成交进一步放缓,前 4 月土地成交价款同比下降 29.2%。由于二、三线城市土地供给放缓,其土地溢价率快 速上涨,4 月三线城市当月土地溢价率达到 33.3%,值得关 注。 三、行业景气度处高位,投资增速预期小幅上调 综上所述,鉴于居民信贷扩张势头难减,且房地产建安工 程维持在相对较高的开工率水平,房地产投资增速仍旧具备 较强的韧性,两年平均增速可能持续扩张。预计住房政策将 进一步强化“抑制短期需求+增加长...
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