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区域重点发债企业调研纪要(第三十八期):上海房地产篇-20210322-兴业研究-41页

  • 时间:2021 年
  • 分类:其它
  • 页数:41
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信用产品 2021 年3 月22 日 区域重点发债企业调研纪要 (第三十八期) ——上海房地产篇 乔永远策略团队出品 戴泽斌 电话:021-22852681 微信:13958899535 邮箱:daizebin@cib.com.cn 王剑波 核心摘要: 电话:021-22852693 兴业研究区域重点发债企业调研活动的目的是为了加强发债企业与投 邮箱:wangjianbo9@cib.com.cn 微信:13162203110 资人的沟通交流,减少信息不对称。让投资人对企业有更加深入的了解, 优选投资标的;让企业知晓投资人关心的问题,对症下药,提升形象。 本期是第三十八期,区域选在上海市,调研标的是融信(福建)投资集团 有限公司、新力地产集团有限公司、旭辉集团股份有限公司、大华(集 团)有限公司、正荣地产控股股份有限公司。 80961 扫描下载兴业研究 APP 获取更多研究成果 请务必参阅尾页免责声明 产品/新债研究 一、调研情况 兴业研究区域重点发债企业调研活动的目的是为了加强发债企业与投资人 的沟通交流,减少信息不对称。让投资人对企业有更加深入的了解,优选 投资标的;让企业知晓投资人关心的问题,对症下药,提升形象。本期区域 选在上海市,调研标的是融信(福建)投资集团有限公司、新力地产集团有限 公司、旭辉集团股份有限公司、大华(集团)有限公司、正荣地产控股股份有 限公司。 二、融信(福建)投资集团有限公司 调研时间:2021 年 3 月 18 日 10:00-11:30 参会领导:董秘余作亿、资本市场部倪翔宇等 (一)企业领导介绍基本情况 业绩回顾:2020 年合约销售金额 1552 亿元,同比增长 9.81%,平均售 价 21401 元/平方米,去化率 70%以上,回款率 80%左右。 2020 年新增项目 50 个,新增土储约 872 万方,权益土地价 293 亿元, 其中 82%来自长三角。公司总土储约 2871 万方,一二线城市占比 80%以 上,项目总数 154 个,分布城市 42 个,并表项目 93 个,非并表项目 61 个。 财务状况:截至 2020H1,公司融资结构中银行贷款占比 46.13%,其余 为境内外债券。表内开发贷 290.1 亿,表外银行开发贷 124.7 亿,对非并表 项目公司担保 26 亿。此外供应链存量显著低于同行业其他企业。截至目前 公司非标余额为 0。 请务必参阅尾页免责声明 1 预估截至 2020 年末,公司仅有剔除预收的资产负债率略超 70%,现金 短债比保持 1 以上,净负债率降至 90%以下。 拿地策略:1+N,核心一二线城市+卫星城市。强调拿地盈利能力测试, 加快旧改项目转化。全年拿地预算资金为销售回款的 30%-50%。 (二)问答环节 1、公司目前待售土储面积? 未售土储面积 1900 万方。 2、销售回款率?预收款有无明显增长? 回款率基本维持在 80%左右,不会有大的变化。 3、20 年结转 400 多亿。20 年末公司预收款项预计 640 亿元左右,同比变 化不大。全口径的预收款在 1500 亿左右,并表比例不到 50%。 4、房地产业务毛利率情况? 毛利率下行是行业趋势,主要由于土地市场竞争激烈,而房价调控没有放 松。针对上海、杭州等热点城市,根据土地挂牌价格,与可预期的销售价 格,毛利率可能就在 15%左右水平,如果几个开发商去竞争溢价拿地,毛 利率就会更低。从公司来看,随着 16、17 年项目陆续结转,毛利率会压 缩特别明显,最近两个会计年度(20、21 年)会有明显的下滑。未来行 业平均水平在 20%以上算不错了,毛利率 30%以上基本不存在,20-25% 在部分城市、部分项目、特定阶段可能会存在。最近这两年房企拿地策略 请务必参阅尾页免责声明 2 nMoNqOzQrQrRqPnOsNqMmN8OdNaQmOmMpNqRlOpPoNkPsQnPbRpNoMvPtOnRwM...
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